「住宅供給の崖」迫るもエンジンを失った不動(dòng)産政策

「住宅供給の崖」迫るもエンジンを失った不動(dòng)産政策. December. 23, 2024 08:26. . 來年は住宅市場で、「供給の崖」が懸念されるという見方が隨所から出ている。最近、韓國建設(shè)産業(yè)研究院は、２０２２年から始まった首都圏マンションの著工物量の減少が來年から本格的な影響を及ぼすものと予想した。マンションの著工から完成、すなわち入居まで３年程度がかかることを勘案したのだ。建設(shè)産業(yè)研究院は、首都圏マンションの完成は、２００５～２０２３年は平均１５萬６０００戸だったが、來年は平均を下回ると見た。著工物量が、２０２２年が１４萬戸、昨年は１０萬戸に止まったためだ。今年は１～１０月が１１萬２８８０戸で小幅回復(fù)したが、十分とは言えない。供給を取り巻くすべての環(huán)境が良くない。今年、米國の基準(zhǔn)金利が計(jì)１％下がったにもかかわらず、年４．２５～４．５０％で依然として高い。ここに米國連邦準(zhǔn)備制度（ＦＲＢ）の來年の利下げ回?cái)?shù)が４回から２回に減る見通しだ。金利高が続けば、建設(shè)會(huì)社の資金調(diào)達(dá)が難しくなり、住宅買収の需要も減る。供給や需要が共に減少し、悪循環(huán)が起こる。為替相場も問題だ。１９日と２０日のウォン相場は、週間取引終値基準(zhǔn)で１ドル＝１４５０ウォンを超えた。世界的な金融危機(jī)以來、１５年９ヵ月ぶりのことだ。急激にウォン安ドル高が進(jìn)めば、米國が基準(zhǔn)金利を下げても韓國銀行は基準(zhǔn)金利を下げにくい。これに加え、原材料の多くを輸入に依存する建設(shè)業(yè)の特性上、ドル高は工事費(fèi)増加につながる。都心の住宅供給の主要手段である再開発?再建築の事業(yè)性はさらに劣る。このような狀況で、住宅供給の活性化のための政策と法案はエンジンを失っている。非常戒厳による植物政府がいつまで続くかさえ見當(dāng)がつきにくく、國會(huì)も與野黨の政爭で事実上止まったも同然だ。野黨が反対する「再建築超過利益還収制の廃止」は、すでに水泡に帰したという見解が支配的だ。再建築組合員の立場では、事業(yè)性を高めるカードの一つが事実上消えたのだ。整備事業(yè)の段階を縮小し事業(yè)速度を高める「再建築?再開発特例法」も、國會(huì)での可決が容易ではなさそうだ。政府が野黨の拒否感を減らせる方法の「法改正」ではなく、対策発表の時(shí)のみもう少し格好よく見える「特例法制定」の方式を選んだせいだ。本來なら、尹錫悅（ユン?ソクヨル）政府の任期が終わる２０２７年に著工することにしていた第１期新都市先導(dǎo)地區(qū)の再建築がきちんと進(jìn)められるかどうかもまだ分からない。ソウル瑞草區(qū)（ソチョグ）ソリプル地區(qū)など、開発制限區(qū)域（グリーンベルト）の解除による５萬戸余りの供給、來年上半期（１～６月）の首都圏の３萬戸規(guī)模の新規(guī)宅地の指定も、計(jì)畫通り可能か不確実性が大きくなっている。結(jié)局、今年の夏のような「住宅価格の急発進(jìn)」がいつでもまた起こる可能性がある。今は融資を人為的に締め付けて、急場しのぎの不満を解消している狀態(tài)だ。新年に住宅ローンが再開され、需要が刺激を受けるならば、今年のように首都圏、その中でもソウル、またその中でも江南（カンナム）の「賢い一戸」が新高値の行進(jìn)を継続する恐れがある。雰囲気に便乗した家計(jì)は、無理して家を買うために仮処分所得が減るだろう。地方の売れ殘りは解消されておらず、不動(dòng)産価格の上昇が建設(shè)の雇用と內(nèi)需を創(chuàng)出する好循環(huán)につながるという期待を持つのは難しい?？证恧筏い韦稀ē螗弗螭驻寺浃沥拷衲辘葋砟辘?、今後數(shù)年間、不動(dòng)産市場を牛耳ることもありうるということだ。