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住宅供應(yīng)出現(xiàn)懸崖,房地產(chǎn)政策失去動(dòng)力

住宅供應(yīng)出現(xiàn)懸崖,房地產(chǎn)政策失去動(dòng)力

Posted December. 23, 2024 08:00   

Updated December. 23, 2024 08:00

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很多人分析稱,擔(dān)心明年住宅市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)懸崖。韓國(guó)建設(shè)產(chǎn)業(yè)研究院不久前預(yù)測(cè),始于2022年的首都圈公寓開工量減少將從明年起將大舉產(chǎn)生影響。這是考慮到從公寓開工到竣工即入住,一般需要3年左右時(shí)間。建設(shè)產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)測(cè),首都圈公寓竣工在2005年-2023年平均為15.6萬套,但明年將低于平均水平。因?yàn)?022年開工量有14萬套,去年只有10萬套。今年1月-10月雖然小幅回升到11.2880萬套,但并不充分。

圍繞供給的環(huán)境都不好。雖然今年美國(guó)基準(zhǔn)利率總共下降1個(gè)百分點(diǎn),但年利率仍高達(dá)4.25%-4.50%,而且美聯(lián)儲(chǔ)明年的降息次數(shù)預(yù)計(jì)將從4次減少到2次。如果高利率持續(xù),建設(shè)公司的資金籌措就會(huì)變得困難,住宅購(gòu)買需求也會(huì)減少。供給、需求同時(shí)減少,形成惡性循環(huán)。

匯率也是問題。19日和20日,韓元對(duì)美元匯率以一周交易收盤價(jià)為準(zhǔn)超過1450韓元。這是全球金融危機(jī)后15年零9個(gè)月以來的第一次。如果匯率暴漲(韓元貶值),即使美國(guó)下調(diào)標(biāo)準(zhǔn)利率,韓國(guó)銀行也難以跟著下調(diào)。此外,由于建設(shè)業(yè)的特性,原材料大部分依賴進(jìn)口,匯率上升直接導(dǎo)致工程費(fèi)增加。城市住宅供應(yīng)的核心手段——再開發(fā)和重建的事業(yè)性進(jìn)一步下降。

在這種情況下,旨在搞活住宅供應(yīng)的政策和法案失去了動(dòng)力。很難預(yù)測(cè)因緊急戒嚴(yán)而產(chǎn)生的植物政府會(huì)持續(xù)到什么時(shí)候,國(guó)會(huì)也因朝野政治斗爭(zhēng)而停止。

大部分人認(rèn)為,在野黨反對(duì)的“廢除重建超額利潤(rùn)回收制”已不可能實(shí)現(xiàn)。從重建合作成員的立場(chǎng)上看,提高事業(yè)性的一張牌實(shí)際上已經(jīng)消失。壓縮整備事業(yè)階段、提高事業(yè)速度的《重建、再開發(fā)特例法》似乎也難以在國(guó)會(huì)通過。這主要是因?yàn)檎疀]有采取能夠減輕在野黨排斥感的“修改法律”,而是選擇了只在發(fā)表對(duì)策時(shí)顯得更加好看的“制定特例法”方式。

如果一切照舊,尹錫悅政府原定在任期最后一年2027年動(dòng)工的第一期新城市先導(dǎo)地區(qū)重建能否順利進(jìn)行還是個(gè)未知數(shù)。通過解除首爾瑞草區(qū)霜草地區(qū)等開發(fā)限制區(qū)域(綠化帶)供應(yīng)5萬多套住宅,明年上半年(1月-6月)首都圈3萬套規(guī)模的新宅地指定能否按計(jì)劃進(jìn)行,不確定性增大。

結(jié)果,像今年夏天這樣的“房?jī)r(jià)暴增”隨時(shí)都有可能再次出現(xiàn)。目前是人為地勒緊貸款,平息了緊急不滿的狀態(tài)。如果在新的一年里恢復(fù)住宅擔(dān)保貸款,需求受到刺激,那么像今年一樣在首都圈、其中是首爾、更加是江南的“明智一棟”有可能繼續(xù)申報(bào)。趁著氣氛的家庭因?yàn)檫^度購(gòu)買房產(chǎn),可支配收入會(huì)減少。而地方上未出售問題尚未解決,很難期待房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)帶來創(chuàng)造建設(shè)工作崗位和內(nèi)需的良性循環(huán)。令人害怕的是,國(guó)政動(dòng)力跌入谷底的今明兩年,有可能左右今后及數(shù)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。